Как погасить ипотеку досрочно - нюансы процесса

Почему досрочное погашение ипотеки выгодно заёмщику

Российские банки чаще всего выдают кредиты под ипотеку с аннуитетными выплатами долга: вся сумма долга и проценты за весь период кредита просчитываются заранее и равными долями выплачиваются ежемесячно, причем проценты в начале составляют основную часть ежемесячных выплат. Если погасить часть долга в самом начале, ежемесячный платёж уменьшается (за счет уменьшения суммы процентов), поэтому заёмщик серьезно экономит при досрочном погашении ипотеки или ее части.

При общей сумме кредита в три миллиона рублей, если произвести возврат ипотеки через два года, экономия на процентах выльется в сумму более 2-х миллионов рублей. А при погашении кредита через десять лет сумма выплат уменьшится на 400 000 рублей.

Оповещаем кредитора о намерении погасить ипотеку досрочно

Заёмщик пишет заявление о своем намерении погасить ипотеку либо ее часть за месяц до проведения выплаты. Банк не имеет права увеличивать срок оповещения о досрочном погашении кредита (ст. 809 и 810 ч.2 ГК РФ), но может разрешить погасить кредит ранее одного месяца.

Заёмщик имеет право погасить любую сумму сверх оговоренных в договоре ипотеки выплат, на момент проведения транзакции указанная в заявлении сумма должна быть на счету плательщика.

Как работают схемы возврата ипотеки

Самая распространенная ситуация с досрочным погашением ипотеки:

• имеется квартира на продажу, но пока нет выгодного покупателя
• застройщик делает выгодное предложение на строительство квартиры
• оформляется ипотека на квартиру в новостройке на самый большой срок с минимальными выплатами
• после продажи старой квартиры имеется достаточная сумма, чтобы погасить ипотеку.

При погашении части ипотеки до срока схема выплат не меняется, просто в заявлении указывается размер взноса, после чего платежи по ипотеке становятся значительно меньше. После частичного возврата ипотеки банк предлагает изменить условия договора: либо уменьшить сроки кредитования либо сократить размер ежемесячных выплат.

Важно понимать, что размер выплат при аннуитетных платежах рассчитывается из общей суммы процентов по кредиту, поэтому при частичном досрочном погашении ипотеки срок кредитования выгоднее сокращать .

Общие платежи по ипотеке в 6000000 рублей (20 лет под 12% годовых) составят с процентами банку сумму в 15800000 рублей (9,8 млн рублей). Если заёмщик через год изыщет миллион рублей и внесет его в счет досрочного погашения ипотеки, уменьшит сроки погашения кредита до 12,5 лет, то сумма процентов от общей суммы кредита составит уже 4,8 млн рублей. Если же срок возврата ипотеки останется прежним, то переплата по процентам будет более значительной - 8,3 миллиона рублей.

Когда не выгодно досрочное погашение ипотеки

Не стоит отрывать средства от семьи и нарушать баланс в 45% между доходом и выплатами по кредиту для досрочного погашения ипотеки. Финансовая нагрузка на семью при ипотеке достаточно большая, не стоит обрекать своих близких на дополнительные ограничения.

В условиях инфляции плательщику также не выгодно изымать средства из оборота, чтобы досрочно погасить ипотеку. Выгоднее выплачивать деньги согласно договору.

При наличии достаточно большой суммы денег на счету бывает выгоднее оставить их на срочном вкладе и получать больший процент, чем составят выплаты по ипотеке. Также не следует изымать значительные суммы из бизнеса, так как кредит на развитие бизнеса выдается под гораздо больший процент, чем ипотека.

Возврат процентов по ипотеке

Добропорядочные плательщики ипотеки, официально зарабатывающие более определенной НК РФ (ст.220) суммы, имеют право на возмещение 13% от суммы кредита. Возврат процентов по ипотеке напрямую зависит от суммы выплачиваемого гражданином подоходного налога. В налоговую инспекцию следует предоставить надлежащий пакет справок и документов и заполнить форму 3 декларации о доходах.