Коммерческая ипотека

Суть коммерческого кредита

Коммерческая ипотека — покупка помещений, не предназначенных для жилья, под залог приобретаемой или находящейся в собственности недвижимости. По сути, она во всём схожа с ипотекой на жилую площадь, кроме вида покупаемых помещений.

Сложность в том, что коммерческое кредитование — огромный риск для банковской конторы. В законе "Об ипотеке" не прописаны условия для покупки нежилой площади, из-за чего заёмщикам не разрешается оформлять закладную на покупаемое помещение. То есть банку нужно сначала выдать деньги клиенту, а потом ждать, когда он оформит помещение под себя и отдаст его под залог.

Со временем появилось несколько облегчающих задачу схем, с которыми могут работать банковские конторы. В остальном, процесс получения коммерческой ипотеки неотличим от других видов.

Схема I

Тактика предполагает заключение договора купли-продажи. Продавец должен получить часть средств от покупателя и гарантию от банковской конторы, после чего зарегистрировать нежилое помещение в пользу покупателя. Затем оформляется договор залога, после чего банк выдаёт ипотеку на руки клиенту, и он рассчитывается с продавцом помещения до конца.

Схема II

Заёмщик, предварительно договорившись, должен отдать собственнику помещения часть полной суммы, после чего продавец может получить гарантии выплаты недостающих средств у банка. Затем регистрируется залог на банк, а после оформляется договор купли-продажи. По завершении этих действий продавец получает полную сумму, а регистрация идёт обычным путём.

Схема III

Вариант предполагает создание компании, на которую будет оформляться покупаемое помещение. Заёмщик должен выкупить акции фирмы, выплачивая кредит. Риелторами такой вариант называет «выкуп юридического лица».

Условия коммерческой ипотеки

Обычно, ежегодные кредитные ставки коммерческой ипотеке колеблются в пределах 6–12%. Максимальный срок погашения — 10–12 лет, средний - 5-6. Для получения требуется внести большой первоначальный взнос: 30–40% от стоимости помещения.

Клиент должен удовлетворять определённым требованиям, например:

• Иметь стабильный и высокий доход.
• Проходить по возрастной планке 20–60 лет.
• Иметь бизнес, просуществовавший 6–12 месяцев.

Предприятие заёмщика должно иметь достаточно большую годовую выручку, поскольку это является решающим фактором для выдачи коммерческой ипотеки. Некоторые конторы требуют и определённый размер штата сотрудников (Например, в Промсоцбанке — 100 человек).

Что предлагают банки?

Сегодня банковские конторы могут предложить интересные программы кредитования, которые различаются в условиях. Так, например, получить ипотеку без первоначальной выплаты можно в:

• Кредит-Москва;
• НОМОС-Банке (вошедшем в Банк ОТКРЫТИЕ);
• Ханты-Мансийском банке;
• ВТБ24.

Конечно, не без ограничений. Так, Кредит-Москва выдаёт займы только тем, чья компания зарегистрирована в определённый городах. К таковым относятся:

• Москва;
• Санкт-Петербург;
• Воронеж;
• Белгород;
• Рязань;
• Волгоград.

Ханты-Мансийский банк требует поручителей, а ВТБ 24 дополнительное обеспечение.

Наиболее низкую процентную ставку по коммерческой ипотеке предлагает Росбанк (8–10% годовых), притом что выдаваемая сумма колеблется в пределах 1–40 млн. рублей. Однако, срок погашения небольшой — всего 5 лет с возможностью отсрочки на 6 месяцев. Первоначальный взнос по такой программе 20%.

Наибольший срок для погашений коммерческой ипотеки (10 лет) предлагают:

• Промсвязьбанк;
• Бинбанк;
• ВТБ 24;
• Запсибкомбанк;
• Зенит;
• Ак Барс;
• Сбербанк;
• НОМОС-Банк;
• Абсолют Банк;
• Солидарность;
• Транскапиталбанк.

Не потребуют комиссию за оформление у вас в:

• Сбербанке;
• Ханты-Мансийском банке;
• Моём Банке;
• Интехбанке;
• Транскапиталбанке.

Величина коммерческой ипотеки зависит от финансового благосостояния клиента банка.

Коммерческая ипотека — доступный и наиболее предпочтительный малого бизнеса и больших компаний. Сегодня единственным её приемлемым аналогом является лизинг коммерческой недвижимости. Поскольку этот вид кредитование получил толчок развития только 5-10 лет назад, банковские программы не отличаются разнообразием, но они есть, что уже хорошо.

С перечнем необходимых бумаг вы можете ознакомиться на сайте выбранной вами банковской организации.