Что такое коммерческая ипотека

Когда речь идёт о коммерческой ипотеке, имеется в виду приобретение в кредит под залог недвижимости из нежилого фонда для её коммерческого использования. Чаще всего это складские, производственные или торговые строения или части строений. Алгоритм оформления коммерческой ипотеки мало чем отличается от получения ипотеки на жилую недвижимость. При рассмотрении заявки оценивается в первую очередь платёжеспособность соискателя, точно так же обязательно требуется страхование, экспертная оценка приобретаемого объекта недвижимости.

А вот условия погашения кредита по сравнению с жилищной ипотекой куда менее лояльные. Ведь считается, что приобретаемая по программе коммерческой ипотеке недвижимость - не жизненная необходимость, а средство для извлечения прибыли. Значит, заёмщику неплохо было бы щедро рассчитаться с кредитором. Так что за редким исключением процентные ставки и первоначальные взносы у программ коммерческого ипотечного кредитования выше, чем у жилищного, и сроки погашения короче. Читайте подробнее об особенностях получения коммерческой ипотеки и перечне документов для подачи заявки на получение.

Коммерческая ипотека - это, прежде всего, прекрасная возможность для развития бизнеса без использования оборотных средств фирмы. При толковом управлении доход, полученный посредством коммерческой ипотеки, с лихвой окупает процентные выплаты банку.

Однако, если на западе использование коммерческой ипотеки давно поставлено на поток, и юридическое лицо так же легко может получить кредит на покупку коммерческой недвижимости, как физическое, в нашей стране, в связи с некоторыми особенностями законодательства, коммерческую ипотеку проще получить именно частному лицу, но не предприятию. Что, конечно, значительно замедляет темпы роста российского рынка коммерческой ипотеки, препятствуя её массовое использование в среднем и малом бизнесе. В чём причина? Дело в том, что российское законодательство предусматривает законное возникновение ипотеки только при залоге жилых домов и квартир, приобретение же нежилых помещений с помощью ипотечного кредита не рассматривается. Федеральный закон "Об ипотеке" не позволяет оформить закладную на объект коммерческой недвижимости до заключения сделки купли-продажи. Недвижимость сначала нужно приобрести, оформить права на него, и лишь после этого банк может взять его в залог.

Как же юридическому лицу взять коммерческую ипотеку на недвижимость под её залог? Чаще всего, сделка делиться на две части. Первая - перевод в пользу покупателя права собственности на объект недвижимости, согласно договору купли-продажи. Вторая - регистрация в органах УФРС. После этого недвижимость оформляется в залог и осуществляется окончательный расчёт с продавцом.

Чтобы подтвердить соответствия энергопоказателей здания строительным нормам, принятым в РФ, в процессе эксплуатации или при ещё проектировании заполняется специальный документ - «энергетический паспорт здания», включающий в себя такие сведения, как тип здания, его функциональное назначение, теплотехнические и энергетические параметр, категория энергоэффективности и т.д.

Есть в кредитных сделках с коммерческой недвижимостью и очень немаловажная для малого и среднего бизнеса возможность. В случае, если средств для приобретения недвижимости не хватает, заёмщик может, достигнув договорённости с кредитором, проставить в договоре купли-продажи условия оплаты и перехода прав собственности, которые позволят ему на законных основаниях совершить сделку по приобретению коммерческой недвижимости по ипотечной программе.

Другим обходным манёвром, способствующим оформлению нежилой недвижимости в кредит, является использование в качестве залога не приобретаемой по ипотеке недвижимости, а иной, находящейся в собственности фирмы-заёмщика. Правда, этот вариант доступен лишь представителям более или менее крупного бизнеса, располагающего ресурсами, которые могут быть предложены под залог.

Помимо прямого развития бизнеса, коммерческая ипотека даёт и другие возможности. Например, с её помощью предприниматели могут оформлять кредиты на землю или строящиеся объекты недвижимости, а также оптимизировать налоговые выплаты.

Очевидно, что на сегодняшний день потребности развивающегося малого и среднего бизнеса плохо стыкуются с законом "Об ипотеке", который делает коммерческую ипотеку доступной не для них, а для обладающего большей финансовой мощью крупного бизнеса. Но если в законодательство будет внесены соответствующие коррективы, рынок коммерческой ипотеки ожидает новый эволюционный виток.