Какую квартиру можно купить в кредит?

В случае, если по каким-либо причинам заёмщик окажется неспособным погасить выплаты по кредиту, квартира будет реализована с целью возврата невыплаченных средств банку. Если же ипотечная квартира окажется неликвидной, с её реализацией возникнут проблемы, а это уже означает, что кредитор серьёзно рискует, связавшись с таким жильём. Поэтому требования, выдвигаемые банками, могут показаться потенциальным покупателям довольно жёсткими. Безусловно, это ограничивает выбор заёмщика, но дело в том, что банки всего лишь реагируют на тенденцию российского ипотечного рынка: в последнее время процент "безвозвратно" взятых кредитов на квартиры стабильно растёт. Вот и приходится кредиторам перестраховываться, позаботившись о том, чтобы в случае чего проблем с реализацией ипотечной квартиры не возникло.

Каковы же главные условия, выдвигаемые банком?

• дом, в котором находится приобретаемая в кредит квартира, не должен подлежать сносу или реконструкции

Удовлетворительное физическое состояние недвижимого имущества - основное требование, без которого невозможно получение кредита. Здание должно удовлетворять санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов. Если у банка вызовет сомнение возраст здания, а также использованный в возведении фундамента, стен и перекрытий материал (это относится в первую очередь к малоэтажным домам, построенным до 1957 года, в которых использовались несущие конструкции из дерева), заёмщика попросят предоставить справку уполномоченного органа, подтверждающего, что дом не подлежит сносу или реконструкции в соответствии с распоряжениями государственных и муниципальных органов, а также справку о том, что здание не находится в аварийном состоянии и не состоит на учете по постановке на капитальный ремонт. Общее состояние здания является приоритетным критерием по сравнению с его возрастом: зачастую менее "молодое" "сталинское" здание получит больше баллов для одобрения по сравнению с "хрущёвкой" в силу лучшей сохранности. Что касается жилья в устаревших многоквартирных домах барачного типа или общежитий, такие варианты сегодня уже практически не рассматриваются кредитными учреждениями.

• приобретаемая в кредит квартира должна соответствовать современным представлениям о комфорте и удобстве

Прежде всего, принимается во внимание состояние входной дверей и окон: они должны быть исправны. Это также касается крыши здания, если речь идёт о квартире на последних (верхних) этажах дома. Обязательно также наличие систем отопления, которые обеспечивают подачу тепла на всю площадь жилого помещения. Отопление может быть как электрическим, так и паровым или газовым. Другим необходимым условием являются выделенные кухня и санузел.

Некоторые банки могут посчитать комнату в "коммуналке" ликвидной, если она удовлетворяет остальным требованиям (см. выше). Поэтому отдельные комнаты жилого помещения коммунального заселения, находящиеся в общей совместной или личной собственности, также могут выступать предметом залога.

Несколько оговорок стоит сделать относительно жилья в новостройках. Несмотря на то, что они могут не удовлетворять условиям обеспечения должного комфорта из-за проблем с тепло- и водоснабжением, банки чаще всего с пониманием относятся к подобному и допускают отсутствие внутренней отделки, подключения жилого помещения к центральным системам водо- и газоснабжения, а также сантехнического оборудования на момент оформления кредита на квартиру.

Есть нюансы и с оформлением кредитов на загородную недвижимость.

• соответствие планировки квартиры её документации

В квартире не должно быть незарегистрированных в установленном действующим законодательством порядке перепланировок. Объекты недвижимого имущества, являющиеся залоговым обеспечением обязательств заемщика, должны соответствовать поэтажному плану.

• безупречность юридической истории квартиры

Договоры купли-продажи недвижимого имущества и другие юридические документы из пакета, сопровождающего выбранную квартиру, не должны содержать пунктов, препятствующих её возможной реализации. Это условие, как правило, очень тщательно проверяется банком.